Dès le 1er impayé de loyer et avant toute procédure d’expulsion, le propriétaire doit s'adresser :

• à son assureur s'il a une assurance garantissant les impayés de loyer (garantie des risques locatifs, par exemple) ;
• à Action Logement, s'il a souscrit la garantie Visale  (la garantie visale est une caution accordée au locataire par Action logement pour prendre en charge le paiement du loyer et des charges en cas d'impayés. Les sommes sont avancées au bailleur par Action Logement, puis remboursées par le locataire) ;
• ou à la personne qui s'est portée caution pour le locataire, lorsqu'il en existe une.

Si le locataire perçoit une aide au logement, le propriétaire peut obtenir de la caisse d'allocations familiales (Caf) qu'elle lui soit versée directement.

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L'expulsion locative est encadrée strictement par la loi. Avant de mettre en place une procédure d’expulsion, il faut commencer par résilier le contrat de bail :

• soit en faisant jouer « la clause résolutoire »,
• soit en demandant sa résiliation judiciaire.

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La clause résolutoire

Présente dans de nombreux baux d’habitation, elle permet de dénoncer le contrat dès que le locataire ne paye plus son loyer.

La procédure d'expulsion peut être réalisée en deux étapes indispensables :

• Le propriétaire va demander au locataire de payer les loyers qui lui sont dus dans un délai de 2 mois par le biais d'un commandement de payer qui est un acte d’huissier de justice.
• A défaut de paiement dans le délai imparti, le propriétaire peut saisir la justice afin d’obtenir du juge la résiliation du bail d’habitation et l’expulsion du locataire. Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre l’expulsion ou prononcer l’expulsion.

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La résiliation judiciaire

Si le bail locatif ne contient pas de clause résolutoire (par exemple dans le cas d’un bail verbal),  le bailleur doit saisir le tribunal judiciaire (incluant le tribunal de proximité) par voie d’assignation (acte d’huissier de justice).

Le juge prononce ou non la résiliation du contrat de location en tenant compte notamment, de la situation financière du locataire. Il peut ainsi lui accorder des délais de paiement.

Le tribunal judiciaire (incluant le tribunal de proximité) compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble (du logement en location). La saisine du tribunal se fait par voie d’assignation (acte d’huissier de justice).

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L'exécution de la décision d'expulsion du locataire nécessite impérativement l'intervention d'un huissier de justice, seul agent habilité à faire exécuter les décisions de justice.

1) L’huissier de justice va faire signifier le jugement au locataire c’est-à-dire porter à sa connaissance la décision d’expulsion :

• le locataire peut alors décider d'exécuter volontairement la décision et libérer le logement ;
• il peut également contester la décision et faire appel devant la cour d’appel. Le délai d’appel est d’un mois à compter de la signification par huissier de justice c’est-à-dire à partir du moment où il aura pris connaissance de la décision.

2) A l’issue du délai d’appel et si le locataire est toujours dans les lieux, l’huissier de justice délivre un commandement de quitter les lieux. Le locataire doit quitter les lieux dans un délai maximum de 2 mois. Le locataire peut saisir le juge de l’exécution au tribunal judiciaire pour obtenir des délais pour quitter les lieux.

3) Si le locataire ne quitte pas les lieux, l’huissier peut solliciter de la Préfecture le concours de la force publique à savoir l’intervention de la police pour procéder à l’expulsion. Il est à noter que l’expulsion ne peut pas avoir lieu pendant la période de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante).

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